Investissement locatif : rendement vs rentabilité

Le rendement et la rentabilité sont deux termes couramment utilisés pour évaluer les performances financières d’un investissement immobilier, mais ils représentent des concepts légèrement différents.

Investissement locatif : qu’est ce que le rendement immobilier ?

Le rendement immobilier se réfère généralement aux revenus générés par un bien immobilier par rapport à son coût ou à sa valeur. On peut le définir comme les revenus du capital, soit les dividendes perçus par notre investissement locatif. Il est souvent exprimé en pourcentage et peut être calculé de différentes manières. L’une des mesures couramment utilisées est le rendement locatif brut, qui divise le loyer annuel hors charges par le coût total de l’investissement (y compris le prix d’achat, les frais de transaction et les frais de rénovation). Un rendement locatif élevé indique que le bien immobilier génère un bon flux de trésorerie par rapport à son coût. Prenons un exemple pour comprendre comment se calcule le rendement locatif brut d’un projet immobilier : j’achète un appartement à 100 000 € (FAI : Frais d’Agence Inclus), auquel j’ajoute à peu près 8% de frais de notaire, soit 8 000 € et disons que le bien nécessite également des travaux de rénovation à hauteur de 12 000 €. Mon coût d’investissement total de l’opération est donc de 120 000 €. Pour cet appartement, je peux espérer un loyer de 600 € hors charges, soit 7 200 € de revenu locatif annuel. Mon rendement brut est donc de 6 % (7 200 € / 120 000 €). Il existe plusieurs moyens d’améliorer ce rendement, notamment avec la location courte durée, la location moyenne durée ou encore la colocation mais nous y reviendrons dans un prochain article.

Le rendement brut n’est qu’un indicateur parmi tant d’autres. Pour aller plus loin dans l’analyse du projet d’investissement, nous pouvons également calculer le rendement annuel net de frais et de charges, pour cela, il suffit de soustraire au loyer les charges et frais associés tel que l’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant), le montant de la taxe foncière, les frais d’entretien du parc, etc. En reprenant notre exemple précédent, imaginons que la taxe foncière est de 500 €, les charges non imputables au locataires sont de 700 €, 200 € d’assurance PNO et que nous provisionnons également 600 € pour divers travaux d’entretien de l’appartement. Notre loyer annuel net de frais et charges et donc de 5 200 € (= 7 200 € – 500 € de taxe foncière – 700 € de charges – 200 € d’assurance PNO – 600 € de travaux d’entretien), soit un rendement annuel net de 4,3 % (5 200 € / 120 000 €).

Il existe également le rendement net net : il s’agit du loyer annuel net de charges, de frais et également net d’impôt (impôts sur le revenu ou d’impôts sur les sociétés selon le régime fiscal et si nous avons acheté en nom propre ou en société).

Investissement locatif : qu’est ce que la rentabilité immobilière ?

D’autre part, la rentabilité immobilière est une mesure plus globale qui prend en considération non seulement les revenus, mais aussi l’appréciation ou dépréciation du capital. Elle tient compte de la plus-value potentielle réalisée lorsque vous vendez le bien immobilier. Il est donc important de comprendre que la rentabilité ne peut se calculer réellement qu’au moment de la vente du bien, nous pouvons toujours estimer le montant de la plus-value mais il s’agira seulement d’une estimation. Une rentabilité élevée indique que l’investissement a été rentable et a généré un profit intéressant. Reprenons notre exemple sur le rendement : nous avons acheté un bien immobilier pour un coût total de 120 000 €, générant 6 % de rendement brut annuel. Imaginons que nous revendons cet appartement 150 000 € 5 ans plus tard, représentant une plus value globale de 30 000 € soit +25 % de variation du capital initial, aux alentours de 5 % par an. Pour calculer la rentabilité brut annuelle de cet investissement, il suffit d’ajouter le pourcentage annuel de plus-value au taux de rendement : 11 % de rentabilité brut annuelle (6% de rendement + 5% d’évolution annuelle du capital).

Il est important de noter que le rendement et la rentabilité peuvent varier en fonction de nombreux facteurs, tels que l’emplacement, le marché immobilier, les taux d’intérêt, les coûts de rénovation et de gestion, ainsi que la durée de détention de l’investissement. Il est essentiel de prendre en compte tous ces éléments pour évaluer pleinement la performance d’un investissement immobilier.

En résumé, le rendement se concentre principalement sur les revenus générés par l’investissement immobilier par rapport à son coût, tandis que la rentabilité prend en compte les revenus mais aussi l’appréciation ou dépréciation du capital. Il est recommandé d’examiner à la fois le rendement et la rentabilité pour prendre des décisions éclairées en matière d’investissement immobilier, mais pas seulement. En effet, il existe une multitude d’autres indicateurs très important d’analyser et de connaître pour étudier au mieux votre projet d’investissement immobilier.